不動産を売却して借入金すべて返済し、賃貸に引越し。
| 繊維関係の２代目経営者甲は大阪市内で５階建の自社ビルを所有し、1、２、３階を事務所等に賃貸で貸され、４，５階を自宅兼仕事場として使われていました。不動産登記簿を調べると、抵当権は１番に大阪府保証協会、２番に地方銀行が設定されていて、問題は其の後順位にいわゆる町金（高利貸し）の担保が賃借権登記とともに設定されていました。甲の奥さんに聞いたところ、数年前からギャンブルに凝って２年前にも金利も入れて千数百万円金融屋さんへ支払ったとのことでした。今回も高利の返済に窮して、１，２番抵当の銀行にも返済が滞こうるようになり、知人の紹介で奥さんとともに相談に見えられました。銀行に交渉し早急に売却して返済するように話をつけ了解を得る。 早速３か月の専任媒介契約書を締結した後、1か月たらずで買主を見つけて買主に事情を説明し、売買契約直前に授受される手付金の一部から金融屋に支払って、抵当権、賃借権を抹消させ売買契約を締結した。 残代金授受までに１戸建て（１階仕事場２階住居）をみつけ、賃貸契約を行い引っ越しをしたあとに取引を完了した。甲は手元にすべての借入金を返済しても、数千万残り、仕事も移転先で継続して行っている。早めの対処が功を奏した事例で、あと数か月対処が遅れていれば差し押さえ、競売開始となった事案であった。 重要なポイント １．御本人同行で早急に金融屋さんに会って、金額を煮詰め（高金利なので、１日も早く）全額支払って、抵当権を抹消、占有目的で取られていた一部の鍵も取り返した事。 ２．全ての金銭、書類管理を御本人から奥様に移転した事。 ３．多少でも現金が手元に残ったので、そのままご商売を継続出来た事。（現金は最重要） |
債務超過（資産の約倍）に陥ったオーナー
経営者の相談にのり、短期間に自社ビルごと
自宅を売却し倒産、破産を免れたケース。
| 古くから（４０年以上）加工業を営んでこられた社長で、こつこつと真面目に経営をされてこられたが景気もよく、事業も隆盛の平成３年に（建築費も最高値で）、銀行の強い薦めもあり、以前に購入済であった土地の上に自社ビルを建築されました。 その後、景気の後退等により年々売上が落ち込んでゆき、平成８年頃からは経営も苦しくなったので融資先の銀行と話し合い、融資額と同額で其の銀行の系列の不動産会社やその他の不動産仲介会社に売却依頼するが、１年経ち、２年と経過しても（その間２，３回値下げをしても）なかなか売れず時間だけが経過しました。 平成１１年春ごろに、知人の紹介で当社へご相談にこられた時には、銀行返済は元利ともストップして４か月が経過していました。早速、他の業者と同価格で売却の媒介契約書を交わしたあと、銀行の融資額の約半分で当社のお客様から購入依頼書を頂く。 当社ですぐに査定書（銀行融資額の約２分の１）を作成して、其の社長（債務者）とともに銀行（債権者）に出かけてゆき、銀行の担当者と購入依頼書を提示し、談判、交渉に望んだ。 銀行の担当者は、１回目の返事では「ノー」でした。 その後、２，３回ハードな交渉を重ねてＯＫを取り付け、売買契約にいたりました。２つの停止条件付き（１．抵当権抹消承諾２．融資条件付）契約でしたが、２つともクリアーし５月末に決済取引致しました。 其の社長には、本当に喜んで頂き近所のビルの一部を賃貸で借りて、会社を移転して今も元気で仕事に励んでおられます。又銀行（債権者）にも、今回売れていなければあと数か月で競売となり、今回の売買金額の半分位しか回収（個性的なビルの為）出来なかったのではないか？といわれ、非常に感謝されました。 ３つの重要点 １．個性的なビルでしたが、それにふさわしい買主を素早く見つけたこと。 ２．都市銀行の担当者とのタフな交渉および説得力。（テクニックではなく） ３．オーナー経営者（債務者）に誠心誠意説明し、理解協力を得る。 |
競売に 掛かってしまったが、約半年で
任意売却（整理）に成功したケース。
| 裁判所の配当終期の広告で知人のご兄弟にあたる会社とその代表者Ａが差し押さえ、競売開始（入札日は未だ 来ていない）になっているのを知り、紹介されすぐにご本人と面談した。 都市銀行・系列保証会社・系列ノンバンクの債権額が数十億、物件も１０件近くあった為、事情を聞いたり、資料整理作成、そして説明と３日間に渡りご本人と善後策も含め話し合いの場を持ちました。 ご本人は既に弁護士Ｂに、１年以上前から相談されていて調停中の状態でした。ただ調停の内容が債権者を徹底的に糾弾し（銀行にバブルの前後に乗せられて過剰融資にのっかたもので、銀行の犯罪性を暴き勝訴に持ち込むという内容）調停から本訴に持ち込むという方向性でした。 その為、公的資金が入り金融監督庁の監視下にある都市銀行としては、恥も外聞も捨ていきなり機械的に差し押さえ（返済が６ヶ月滞った時、期限の利益喪失通知とほぼ同時に差し押さえとなる。）をやってきたのです。にもかかわらず、弁護士Ｂは頑固にも方向性を変えないばかりか、私たちの提案（債権者と和解し、差し押さえと競売を取り下げて任意売却に持ち込む）を一蹴したのです。 Ａの意向を受けて、当社でじくっりと何回も債権者と調整を行い２ヶ月掛けて調停和解に（その直前にＢに辞任届を出してもらい弁護士Ｃに変更、依頼）持ち込むことに成功した。 それから、３ヶ月の間に２件（これもその後売却）を残して任意売却に成功した。よってＡは、破産も倒産も免れ、ご本人がなによりも優先してほしいと言っておられた「プライド」が保たれることとなった。 重要なポイント １．差し押さえ後１ヶ月経過時点でご相談に乗れた事。 ２．弁護士をチェンジ出来たこと。（タイミングが重要） ３．債務者Aの側に立った提案と誠心誠意を尽くし、債権者(担当者）と話し合い調整を図った事。 ４．全体をプロデュースし、ブレーン（弁護士・税理士・土地家屋調査士・司法書士）に協力を求め、スタッフに的確な指示を与え、細部にもこまやかに配慮出来た事。 |
| １8年間、相続人3人が長期訴訟で争った相続紛争の事案で、相続人3人の内、高裁途中に相続人原告が途中で亡くなり、奥さんが引き継いで最高裁まで争ったが、最高裁判決は原告・被告ともその主張が全面棄却 となった。それから数年して、相続人の一人から私の方に相談に見えられました。 当方でプロジェクトチーム（税理士・不動産鑑定士・弁護士・司法書士・土地家屋調査士）を組み、私がリーダーシップをとり全体をプロデュ-スし叩き台（鑑定評価書）を作成し提案を重ねました。 相続人3人のうちそれぞれの立場を考慮し、タフな交渉を重ね、結論を導き出し、約9ヶ月で解決に持ち込みました。 2件の売買契約をを完了させ、債権者の銀行に抵当権抹消の説得をし、相談者の法人の再建計画にも税理士と一緒に相談に乗り成功しました。 重要なポイント １．先代の残した遺産を巡り、相続人（2代目）の紛争に3代目にあたる社長を説得し、目覚めさせて、共同歩調をとれたこと。 ２．優秀な専門家（税理士・不動産鑑定士）と組んで、解決案の叩き台（鑑定評価書等）を何回もやり変えて、よいものをつくれたこと。 ３．難しい最期の難関（相続人の一人）に対し、ギリギリの交渉を通じ諦めず粘り強く説得できたこと。 |
残った無担保債権をサービスに譲渡し、廉価で買い戻し債務０に。
| いまから数年前の９月初旬、当時70歳過ぎのご婦人と40歳前後の娘さんのお二人でご相談に見えられる。 相談内容は、昭和60年代に、銀行と銀行の紹介の会計士に薦められるまま、相続対策として10億の借り入れ金で複数の収益不動産を購入した。又、当時自社ビルも建築した。平成6年に社長（ご主人）が逝去。奥様と娘さんに相続。 現在、都市銀行に借入金残が4億7,000万円ある。銀行に対する毎月の返済が滞っている。顧問の会計士（銀行紹介）に相談しているが埒があかない。 当方で、Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄ案を提案し、半年から1年後の方向性をわかりやすく説明し、理解を求め、安心感を与える。 このような場合、一般的に以下のような不安・恐怖感を払拭することが肝要であると思います。 ★借金が返せない苦しさというの何なのか？ この苦しみは胃潰瘍で胃が痛いという身体的・物理的な苦しみとは少し違います。借金を返せない後に来る事態、つまり倒産・破綻した時にどうなってしまうのか。 何が起こるかわからない不安が苦しみの根源なのではないでしょうか。つまり、「将来何が起こるかわからない不安」が恐怖に感じられるのです。逆に言えば、借金を返す分はきちんと返し、返せない借金については、あとに来る事態を知っておき、きちんと対処する用意をしておけば、苦しみも半減するのではないでしょうか。 ★銀行の債権回収（借金取立て）の原則 １．早く ２．多く ３．適正に（違法性なく） 但し、この3原則は銀行の体力や事情によって違ってきます。
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